Im Pappenheimer Ortsteil Neudorf könnte neuer Wohnraum entstehen. Der Stadtrat hatte sich in seiner Sitzung am 23.04.26 mit einem Antrag auf Vorbescheid für den Abbruch bestehender Gebäude und den Neubau von zwei Mehrfamilienhäusern mit insgesamt acht Wohneinheiten auf dem Grundstück Neudorf 79 zu befassen. Dabei spielte der sogenannte „Bauturbo“, ein neues Instrument im Bauwesen eine zentrale Rolle.
Geplant ist, das derzeit leerstehende Wohnhaus mit dem Nebengebäude abzureißen und die Fläche neu zu ordnen. Die Entwürfe sollen sich an der bestehenden Struktur des Ortskerns orientieren, der als Ensemble unter Denkmalschutz steht. Deshalb sollen die neuen Gebäude die geplanten Gebäude typische Merkmale der Jura-Häuser aufgreifen.
Die baurechtliche Ausgangslage erweist sich jedoch als anspruchsvoll. Obwohl der Flächennutzungsplan ein Mischgebiet ausweist, wird ein Großteil des Grundstücks als Außenbereich bewertet. Eine klassische Bauleitplanung wäre daher eigentlich notwendig gewesen. Mit einem ergänzten Antrag wurde deshalb geprüft, ob das Vorhaben über den „Bauturbo“ realisiert werden kann.
Dieser Bauturbo ist im Baugesetzbuch verankert und soll vor allem eines erreichen: schneller Wohnraum schaffen. Wie Jana Link, die Leiterin des Städtischen Bauamtes bei der öffentlichen Sitzung erläuterte, verbirgt sich dahinter ein Bündel von Regelungen, die unter bestimmten Voraussetzungen Abweichungen vom üblichen Baurecht ermöglichen. So kann etwa im Innenbereich von der sonst erforderlichen strikten Anpassung an die nähere Umgebung abgewichen werden. Auch Befreiungen von Festsetzungen eines Bebauungsplans sind weitergehend möglich als bisher.
Besonders weitreichend ist die Regelung für den Außenbereich. Hier kann der Bauturbo unter bestimmten Bedingungen sogar eine Bauleitplanung ersetzen – allerdings nur befristet und als ausdrücklich gedachte Ausnahme. Voraussetzung bleiben stets, dass die öffentlichen Belange wie Natur-, Hochwasser- oder Denkmalschutz berücksichtigt werden und das Vorhaben grundsätzlich auch im Rahmen eines regulären Bebauungsplans denkbar wäre.
Im konkreten Fall Neudorf Nr. 79 kommen gleich mehrere dieser Regelungen zur Anwendung. Während eines der beiden neuen Wohngebäude dem Innenbereich zugeordnet wird und dort von den üblichen Einfügungsregeln abweichen kann, fällt der zweite Baukörper einschließlich der Stellplätze in den Außenbereich und wird über die entsprechende Bauturbo-Regelung ermöglicht.
Wichtig ist dabei auch die Rolle der Stadt: Anders als beim klassischen gemeindlichen Einvernehmen ist hier eine ausdrückliche Zustimmung des Stadtrats erforderlich, die zudem an Bedingungen geknüpft werden kann. Vorgesehen ist unter anderem ein städtebaulicher Vertrag, der den Bauherrn zu Ausgleichsmaßnahmen, zur Erschließung sowie zur Kostenübernahme verpflichtet. Auch eine Bauverpflichtung innerhalb von drei Jahren nach Genehmigung soll vereinbart werden
Heizhaus und Nachverdichtung
In der Aussprache verwies Stadtrat Karl Satzinger von der Bürgersliste auf den Standort des Heizhauses der Neudorfer Nahwärme, das in weniger als 100 Metern Entfernung in unmittelbarer Nähe des zweiten Wohnhauses liegt. Er regte an, im Genehmigungsbescheid einen entsprechenden Hinweis aufzunehmen.
Deutlicher noch sprach Heiko Loy von der CSU das Thema an. Aus seiner Sicht sei das vordere Gebäude mit vier Wohneinheiten ausreichend. Das zweite Wohnhaus bereite ihm vor allem wegen der Lage im Außenbereich und der Nähe zum Heizhaus Sorgen. Sollten dort Auswärtige einziehen, seien Konflikte absehbar. Zudem gehe es darum, die Entwicklungsmöglichkeiten der Neudorfer Nahwärme nicht einzuschränken.
Walter Otters von den Freien Wählern begrüßte grundsätzlich die geplanten acht Wohneinheiten und sah darin eine Chance für Nachverdichtung. Im Vordergrund stehe jedoch der Ausbau von Bestandsgebäuden. Die Entscheidung des Stadtrates habe mit Blick auf die Nähe zum Heizhaus eine Signalwirkung. In diesem Zusammenhang stellte er die Frage „Wie ist es künftig mit dem Immissionsrecht, wenn wir die Nachverdichtung machen“. Unverständlich blieb für ihn, warum das hintere Gebäude dem Außenbereich zugeordnet werde.
Stadträtin Christa Seuberth von der SPD merkte an, man müsse die daraus entstehenden Konsequenzen zugunsten der Nachverdichtung in Kauf nehmen.
Bürgermeister Florian Gallus von der CSU erinnerte an den Vitalitätscheck und stellte die zentrale Abwägung in den Raum „Welche Argumente lege ich in die Waagschale“. Es gehe darum, Argumente für und gegen das Vorhaben gegenüberzustellen und zu klären, ob die Nachverdichtung an dieser Stelle passe. „Ich finde das passt“, so Gallus. Zugleich fragte er „Sollen wir das alte Gelumpe stehen lassen, nur weil irgendwann einer ein Heizkraftwerk erweitern will“. Man könne vielmehr froh sein, dass hier jemand investieren und Wohnraum schaffen wolle. Für eine verträgliche Innenentwicklung brauche es, so Gallus abschließend, auch im ländlichen Raum städtebauliche Konzepte.
Der Stadtrat hat letztlich mit 12:4 Stimmen die Zustimmung zu dem Bauvorhaben in Aussicht gestellt und damit den Weg für das Vorhaben grundsätzlich frei gemacht. Mit dem Vorbescheid ist jedoch noch keine unmittelbare Baugenehmigung verbunden. Diese muss in einem weiteren Schritt beantragt werden.
